상장 리츠 수익률 순위 분석

국내 상장 리츠의 성과를 한눈에 정리해 드립니다. 단순히 배당수익률만 비교하는 접근을 넘어, 주가 등락과 배당의 지속 가능성, 자산 포트폴리오의 질, 금리 환경과 재무 구조까지 함께 보아야 실제 “수익률 순위”를 제대로 파악하실 수 있습니다. 아래 내용을 참고하시어 2025년 포트폴리오 점검과 리밸런싱에 활용하시기 바랍니다.


수익률의 정의와 계산 방식

수익률을 정확히 비교하려면 “총수익률” 기준이 바람직합니다. 총수익률은 배당수익률과 주가수익률을 합산한 값이며, 기간을 명확히 지정해야 합니다.

  • 총수익률(기간 T):

총수익률=PT−P0P0+∑t=1nDtP0

여기서 P0는 시작 주가, PT는 종료 주가, Dt는 기간 중 수령 배당금입니다.

  • 배당수익률(연율):

배당수익률=연간 배당금현재 주가

표면 배당수익률이 높아도 일회성 이익에 따른 특별배당이 포함되면 지속 가능성이 떨어질 수 있습니다.

  • 기간 수익률 비교 팁: 동일한 기준일(예: 2025년 말)과 동일 기간(예: 2025년 1월~12월)을 설정해 모든 리츠에 적용해야 공정한 비교가 가능합니다.





리츠 유형별 특성과 2025년 관점

리츠의 자산 유형에 따라 수익률 변동 요인이 다릅니다. 2025년에는 금리의 피크아웃·완만한 인하 가능성, 오피스 공실률 정상화, 물류의 구조적 수요, 데이터센터·리테일의 차등화가 주요 변수로 작용합니다.

  • 오피스형:

    • 강점: 중장기 임대계약, 안정적 현금흐름.

    • 유의: 공실률·재계약 조건의 민감도, 도심권·신축 자산 프리미엄.

    • 2025 포인트: 공실률 개선 지역 중심으로 배당 정상화 기대.

  • 물류형:

    • 강점: 이커머스 수요, 장기 임차 구조, CPI 연동 임대료 사례.

    • 유의: 신규 공급 증가 지역의 임대료 압박.

    • 2025 포인트: 핵심 권역(수도권 축) 물류센터 보유 리츠의 상대적 우위.

  • 리테일/복합형:

    • 강점: 방문객 회복과 임대료 리프라이싱.

    • 유의: 업태별 편차, 리모델링·리브랜딩 비용.

    • 2025 포인트: 앵커 테넌트(대형 유통)의 계약 안정성이 성과 좌우.

  • 데이터센터/특수자산형:

    • 강점: 구조적 수요, 장기 고정·지수 연동 계약 가능성.

    • 유의: 개발 리스크, 착공·준공 타임라인의 변동성.

    • 2025 포인트: 파이프라인 가시성 높은 리츠가 프리미엄 부여.


2025 수익률 순위를 좌우하는 핵심 변수

  • 배당의 질:

    • 지속성:

배당커버리지=영업현금흐름(FFO)배당금 총액

1 이상을 안정적 기준으로 보되, 개발·리파이낸싱 시 변동 가능성을 고려합니다.

  • 변동성: 일회성 처분이익 기반 특별배당은 총수익률을 높여도 재현성은 낮습니다.

  • 레버리지와 차환 리스크:

    • 지표: LTV(총차입/자산가치), 가중평균금리, 만기 프로파일.

    • 관점: 금리 인하 국면에서도 단기 만기 집중이면 배당 여력 압박이 큽니다.

  • 포트폴리오 질:

    • 입지(핵심 권역), 임차인 신용도, 임대차 구조(장기·지수연동), 자산 노후도와 캡엑스 계획.

  • 주가 괴리율(NAV 할인/프리미엄):

    • 지표:

괴리율=주가−주당 NAV주당 NAV

  • 의미: 큰 할인은 리레이팅 여지를 주지만, 구조적 이슈가 원인일 수도 있으므로 판별이 필요합니다.


실전 비교 프레임워크(체크리스트)

  • 배당 트랙레코드:

    • 확인 항목: 최근 3년 배당 추이, 공시된 배당정책, 가이던스 충족률.

  • 임대 지표:

    • 확인 항목: 가중평균임대기간(WALT), 공실률, 재계약 임대료 상승률.

  • 재무 구조:

    • 확인 항목: LTV, 고정/변동금리 비중, 평균 차입금리와 만기.

  • 성장 전략:

    • 확인 항목: 우량 파이프라인, 스폰서 지원, 유상증자 이력과 사용처.

  • 평가 지표:

    • 확인 항목: P/NAV, FFO 배수, 배당수익률의 질(커버리지).

위 항목을 표준화 점수로 환산해 종합 점수로 순위를 매기면, 단순 배당순위보다 예측력이 높은 “수익률 순위”를 얻을 수 있습니다.


예시 계산과 해석

  • 가정: 어떤 리츠가 2025년 초 주가 5,000, 연말 5,300, 연간 배당 350을 지급했다면,

총수익률=5,300−5,0005,000+3505,000=0.06+0.07=0.13(13%)

  • 해석 포인트: 총수익률이 높더라도 배당의 일회성 여부, 주가 상승의 원인이 단기 테마인지 구조적 개선인지 구분해야 합니다.


2025 시장 환경과 전략 제안

  • 금리 국면: 완만한 인하 기대가 배당커버리지와 차환비용 개선에 우호적입니다. 다만 만기 집중 리츠는 개선 속도가 더딜 수 있습니다.

  • 공급/수요: 오피스·물류의 지역별 공급 차로 성과 격차가 확대될 수 있습니다. 핵심 권역 집중 포트폴리오가 상대적 강세를 보일 가능성이 큽니다.

  • 리레이팅 촉매: 배당 정책의 명확화, 파이프라인 가시성, 스폰서의 지원(브릿지·우선매입권)이 주가 괴리 해소에 기여합니다.

  • 포트폴리오 구성 제안:

    • 핵심: 배당 커버리지 우수, 만기 분산 양호, 핵심 입지 보유 리츠 중심.

    • 위성: 성장형(개발·증자 병행) 리츠를 소량 편입해 총수익률 상향을 노리되, 변동성 관리.


순위 분석을 위한 데이터 수집 팁

  • 필수 공시: 배당 결정, 운용보고서, 임대현황, 차입구조, 자산 평가.

  • 정량 비교: 동일 기간의 주가 데이터와 배당 이력을 엑셀로 정리해 총수익률을 산출하십시오.

  • 정성 평가: 임차인 신용도, 리테일 업태 구성, 물류센터 입지(고속축·라스트마일), 오피스의 클래스(A/B)와 리노베이션 계획 등을 병행 평가하십시오.


2025년 상장 리츠 수익률 순위를 제대로 분석하려면 배당수익률만이 아니라 총수익률, 배당의 질, 차환 리스크, 포트폴리오의 질, NAV 괴리율을 함께 보셔야 합니다. 동일 기간 기준의 정량 비교에 정성 평가를 더하면 단기 고배당주보다 장기적으로 안정적이고 예측 가능한 성과를 내는 리츠를 선별하실 수 있습니다.